購買共有土地是否必須全部共有人同意出售，始可辦理過戶登記

例：甲公司欲購買其所有之A廠房毗鄰之B地作為擴建廠房之用，但經查詢B地之地主合計共有12人，其中二人已逝世未辦繼承登記，另有一位共有人查無任何戶籍文件，且無從考證其是否尚存人間。試問：甲公司可否無庸B地之地主12人全體一致同意出售B地，始可取得B地之全部所有權？

分析：按民法規定：共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體同意。准此，共有土地之買賣移轉所有權，若全體共有人只要其中一人不同意，無論其所占之持分多寡即無法全部處分。惟為了解決此問題，土地法第三十四條之一規定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部份，合計過半數之同意行之；但其應有部份，合計逾三分之二者，其人數不予計算。此所稱”處分”包括買賣、交換及法律上及事實上之處分，且該共有土地無論是否公私共有均有適用。此時，所謂”共有人過半數及其應有部份合計過半數”係指共有人數及應有部份合計均超過半數而言；另所謂”應有部份合計逾三分之二” ，係指應有部份逾三分之二者，共有人數可以不計而言。一般而言，有關共有人數及應有部份之計算，係以土地登記簿上登記之共有人及應有部分為準，若土地登記簿上所登記之共有人死亡，雖未辦理繼承登記，仍應以其繼承人數及繼承人應繼分計算。

首先，必須先行查證未辦繼承之共有人其繼承人之人數、繼承順位及有無抛棄繼承等相關問題。繼承共有人之應有部份，實務上認為如處分後共有權利已不存在，而他共有人已有死亡者，免先行辦理繼承登記，得直接辦理所有權移轉登記。但必須檢附繼承人之相關證明文件，供地政機關審查。

此外，共有人有無不明或無從知悉其生死時，應如何處理呢？由於日據時期土地登記簿謄本，共有人之住址為日據時期之番地，雖可以該番地查得現行之戶籍地址，然仍有無從查證或因登記錯誤致無從查證者。例如：土地登記簿謄本，僅記載”港町十三番地” ，經查詢戶政機關卻發現無人於該地設籍，形成土地謄本上有記載共有人之姓名，卻無從查得其生存與否。

另外基於衡平原則，尚應踐行優先購買權通知之程序及基於對價補償法理，應取得不同意出售之共有人領取價金之證明文件或以清償債務為目的，向法院辦理不同意出售之共有人，應取得買賣價款之提存以證明價金支付，始得就共有土地所有權全部，即連同不同意出售之共有人持分，申辦土地買賣所有權移轉登記。

當然申辦所有權移轉登記，無庸具備不同意出售之共有人之相關文件（例如土地所有權狀正本，戶籍資料，印鑑證明書….等）。

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小賴：

共有物的處分，較為複雜，通常需要代書、律師、房地產相關專業人士的協助，

透過土地法34-1的多數決，可以處理共有物的問題，

而共有物，常常是因為繼承而來的，

許多繼承是在日據時期，或光複初期發生的，

年代久遠，歷經數代下來，繼承人數愈來愈多，

此時若有專業房地產人士協助，從繼承登記到處分共有物，

對繼承人及共有人而言，將可減少問題。

歡迎有相關問題的人留下聯絡方式，